如何對酒店物業(yè)周邊進(jìn)行調(diào)研
酒店合伙人考察一個項目,都是從物業(yè)開始考察的,物業(yè)基本情況如何進(jìn)行考察,我們之前有過很多介紹。
酒店合伙人考察一個項目,都是從物業(yè)開始考察的,物業(yè)基本情況如何進(jìn)行考察,我們之前有過很多介紹。其實物業(yè)周邊的調(diào)研,對于酒店項目定位也起著很關(guān)鍵的作用。一個物業(yè)適合做什么類型的酒店,定價在多少,主要面向什么消費(fèi)群體,需要怎樣的裝修風(fēng)格和服務(wù)項目,都需要通過對周邊市場情況進(jìn)行調(diào)研分析,才能準(zhǔn)確的定位。下面我們介紹一下如何對酒店物業(yè)周邊市場情況進(jìn)行調(diào)研
一、所處城市分析
一般調(diào)研所在區(qū)\縣即可,
1.城市概況
例,朝陽區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá),是北京市重要的工業(yè)基地。區(qū)內(nèi)集中有紡織、電子、化工、機(jī)械制造、汽車制造等工業(yè)基地。朝陽區(qū)對外交往活動頻繁,是北京市重要的外事活動區(qū),聚集了大部分的外國駐華使館、全市90%的國際傳媒機(jī)構(gòu)、80%的國際組織和國際商會、70%以上的國際公司和地區(qū)總部、65%以上的外資金融機(jī)構(gòu)、50%的外籍人口。
城市概況主要用于分析所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及酒店行業(yè)的發(fā)展前景,酒店畢竟是一項長期投入,要判斷一個地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,例如一個城市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況適合開一家經(jīng)濟(jì)型酒店,但該地區(qū)即將落地經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策,或者即將有較快發(fā)展,那么就可以考慮開一家中檔酒店,長期投入應(yīng)該要做“明天”的生意。
2.城市地理位置
主要調(diào)研地理、氣候情況,周邊城市等。
例如地處平原,四季分明,春季干燥多風(fēng),晝夜溫差較大;夏季炎熱多雨;秋季晴朗少雨,冷暖適宜,光照充足;冬季寒冷干燥,多風(fēng)少雪。年平均氣溫11.6℃,至冷月1月份平均氣溫4.6℃,至熱月7月平均氣溫25.9℃。
地理位置情況主要是為了用于酒店設(shè)計裝修時,所處地區(qū)風(fēng)大,那么門窗要考慮防風(fēng),溫差較大要考慮墻體的保溫等。
3.GDP總值、常駐人口數(shù)
用于判斷房價適合定在什么區(qū)間,以及適合做多少房間數(shù)量的酒店
4.主要商業(yè)分布
調(diào)研后,可比較直觀的看出酒店物業(yè),不同距離內(nèi)的商業(yè)的分布情況,便于判斷客源。
5.支柱產(chǎn)業(yè)概況
可以通過支柱產(chǎn)業(yè)概況,簡單判斷該城市商業(yè)特點,以及客源的特點等。
6.主要商圈和商業(yè)繁華地段的介紹等
通過酒店物業(yè)距離各個商圈的距離,判斷該物業(yè)的位置是否適合做酒店,客流量大小,適合做什么酒店等等。
7.分析
例,朝陽區(qū)企業(yè)較多,是北京重要的外事活動區(qū),流動人口多。客源主要為商務(wù)差旅人士、外事人員較多,淡旺季不明顯,適合做商務(wù)中檔酒店,或高、中端酒店。
二、項目區(qū)位分析
主要是調(diào)研5公里內(nèi)的商業(yè)、娛樂、教育等設(shè)施,判斷客源群體類型,客流量等等。
1.商務(wù)辦公
2.購物中心
3.娛樂項目
4.教育機(jī)構(gòu)
每個調(diào)研結(jié)果根據(jù)酒店業(yè)與其距離,由近到遠(yuǎn)排序。調(diào)研后,就能看出客源群體主要是哪些人群。如果是學(xué)生較多,就是適合做經(jīng)濟(jì)型酒店,房型配比大床房占比要增加,如果是商務(wù)人士較多,適合做商務(wù)型中檔酒店,需要加設(shè)會議室,大堂要增加筆記本充電口等。
三、競品分析
競品調(diào)研,主要調(diào)研對象為經(jīng)濟(jì)型酒店、中檔酒店和高、中端酒店,其中經(jīng)濟(jì)型酒店和中檔酒店中還要細(xì)分為單體酒店和連鎖酒店,主要調(diào)研項目為競品名字、距離、年限、房間數(shù)量、房間配比、房價。
1.經(jīng)濟(jì)型酒店
1)單體經(jīng)濟(jì)型酒店
2)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店
2.中檔酒店
1)單體中檔酒店
2)連鎖商務(wù)酒店
3.高、中端酒店
調(diào)研完成,一是可以比較直觀的看出周圍各類型酒店的比例,二是可以分析周圍各類型酒店的定價,三是可以看出所在區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)整體發(fā)展情況。
四、結(jié)合物業(yè)情況進(jìn)行分析
結(jié)合市場情況調(diào)研結(jié)果,和物業(yè)基本情況,定位適合的酒店類型、房間數(shù)量、房間配比、客源群體等,預(yù)測平均出租率、平均房價、RevPAR等。
五、產(chǎn)品調(diào)研
對酒店物業(yè)周邊和物業(yè)自身有充分的調(diào)研,對酒店項目有清晰的定位之后,就開始調(diào)研酒店品牌,根據(jù)物業(yè)自身和周邊情況,結(jié)合合伙人的自身情況,選擇適合的品牌進(jìn)行投入。
1.品牌優(yōu)勢
品牌名氣,能帶來多少品牌溢價、出租率增長,供應(yīng)鏈情況等
2.合作政策
首先要了解加盟有關(guān)的費(fèi)用,其次了解不同品牌有不同的合作政策,例如費(fèi)用減免、物資補(bǔ)貼或資金補(bǔ)貼等等